上手な資金運用

収益物件とは

収益物件とは「毎月一定の賃料収入のある不動産物件」のことです。土地、駐車場、アパート、マンション、テナントビル、雑居ビル、店舗、倉庫などは、賃貸することで収益を上げることができます。こういった不動産を使った資産運用を不動産投資と呼んでいます。これらの収益物件を分類すると「住居系、事務所系、店舗系、その他」になります。収益物件を選ぶならば、いくつかのポイントを知り、それをクリアしたものを選びましょう。まず、建物の購入金額が高すぎる物件を避けるのは大前提です。

 

新築物件・中古物件のどちらがいいかは、一概には言えませんので比較のポイントを考えてみましょう。新築物件は、建設に時間がかかります。その間は家賃収入は得られません。また中古物件に比べて高額な購入費用が必要です。新築物件なら「家賃を高く取れる」というイメージをもつ方が多いです。ただし、家賃を高く取れるのは「初めの入居者」だけです。借り手が入れ替われば、「新築」というメリットはなくなります。この点に注意をしてください。

 

中古物件を購入するならば、新地物件に比べて安く購入できます。また、家賃収入もすぐ(借り手さえ見つかれば)得ることができます。ただし、あまりに古い中古物件を購入すると、リフォームの必要性も出てきます。築10年前後の、立地条件の良い中古物件を購入するのが、効率が良いといえるでしょう。

 

また、物件そのものだけではなく、近隣の状況もチェックしなければなりません。収益物件として購入を考える建物の近くに、事業用地、空き地、大きな駐車場などがあるなら、将来そこに大きな建物が建つ可能性もあります。その建物が「何」なのかを、チェックしましょう。

一棟売りマンションと出口戦略

不動産投資の最も中心に位置するものは一棟売りマンションでしょう。交通至便で、設備も揃った一棟売りマンションであれば、ほぼ100%の稼働率で、無理なく、ムダなく経営していくことが可能です。しかしワンルームマンションの購入やアパートの購入などとは異なって、一棟売りマンションの場合は価格も高額になります。一棟売りマンションの場合、最低でも5000万円から、都市部であれば2億円以上はすると考えておきましょう。

 

これほどの大金はもちろん自己資金では払いきれませんから、ローンを組むことになりますが、最近では頭金が不要な、つまりフルローンが可能となる場合もあります。しかしフルローンの審査は厳しく、耐久性などの点で優れていなければならないのは当然ですが、不動産投資として高い利回りの見込める物件であることも求められます。

 

また一棟売りマンションはひじょうに高額な買物ですから、通常の家賃収入(インカムゲイン)意外にも、最終的に賃貸を止めて物件を売却する際にどれほどの価格で物件が売れるかも考えておく必要があります。このようなことを「出口戦略」と呼んでいます。出口戦略で勝ちをおさめるには、将来的な地域の需要を考える必要があります。土地の値段が上がる要素としては、その地域が企業や大学などの誘致に積極的であること、道路や鉄道、地下鉄などが乗り入れる可能性があること、ライフラインの整備がしっかりとなされていることなどのポイントがあげられます。

収益物件の善し悪しは物件の図面からだけでは判断できません。もちろん、自分が住むわけではありませんので、判断基準はあくまで収益つまり利回りです。学生向け、単身のサラリーマン向け、ファミリー向け、ニーズに的を絞った特定のユーザー向けなど様々な収益物件があります。

 

さて、問題は良い物件をどのように見つけるか?ですね。雑誌で見つける、ネットで見つける、はたまた直接見に行くなどなど・・人によって手段は変わると思います。